En toda compraventa de bienes raíces se generan impuestos.
En Casa Acapulco y Dumare, nos ocupamos por proporcionar la información completa antes de la firma de la escritura para tener claro todos los parámetros involucrados en la compraventa de inmuebles.
Las obligaciones fiscales en la comercialización de inmuebles recaen en ambas partes, o pueden recaer en una sola de las partes, pero es imprescindible el cumplir con las obligaciones tributarias que esto implique, por lo cual el estar preparados, actualizados y conocer estas cuantificaciones es de crucial importancia para un buen servicio en la asesoría inmobiliaria para evitar sorpresas desagradables en el momento de la firma.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), o impuesto de traslación de dominio, se aplica al momento de adquirir una casa, terreno, edificio o departamento, sin importar la condición del inmueble. El pago de este impuesto es lo que permite al comprador darse de alta como propietario ante Hacienda y es un pago ineludible, independientemente de si se trata de una herencia, donación, dación, compraventa, etc.
Varía de acuerdo a cada estado, pero en promedio está sobre el 2% sobre el valor de adquisición del inmueble.
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
El Impuesto sobre la renta es una obligación fiscal que se genera por la utilidad obtenida en cualquier tipo de transacción, en nuestro caso puede ser por la venta o por la compra de un inmueble, en pocas situaciones se genera para ambas partes.
Conocer el porcentaje de este impuesto es fundamental para maximizar el beneficio de la compra o de la venta, ya que en la enajenación de inmuebles puede llegar hasta el 35% de la utilidad obtenida.
Hay opciones para la exención de este impuesto en la venta de un inmueble, pero se deben cubrir varias condiciones para aplicar este beneficio, solo en el caso de inmuebles habitacionales (casas y departamentos), los terrenos y los inmuebles comerciales no exentan este impuesto en caso de generarse.
La primera es comprobar la residencia del vendedor en el inmueble en venta, esto mediante la presentación de documentos y/o pagos de servicios a nombre del propietario, pueden ser la credencial del INE con el domicilio del inmueble, pagos de CFE, pagos de servicios o facturas de telefonía fija, internet/cable/tv, tarjetas bancarias y/o tiendas de autoservicios/departamentales, con cadena fiscal (CFDI) al reverso, que coincidan plenamente con la dirección del inmueble y a nombre del propietario.
Otra condición es el valor del inmueble, debe de ser menor a 700 mil UDIS, aproximadamente $5’869,600.00 (abril 2024), verificar la equivalencia en pesos de acuerdo con el día del pago del inmueble (valor de la UDI). Si el valor del inmueble es mayor, se puede exentar esa parte proporcional y pagar sobre la diferencia que genere la utilidad mayor a los 700 mil UDIS.
Otra condición importante es la temporalidad, la persona que desee exentar el ISR por la venta de un inmueble, puede hacerlo solo una vez cada tres años.
Importante: En caso de que el vendedor tenga una pérdida fiscal en la venta, será el comprador quien debe de pagar un ISR por la utilidad directa por la adquisición del inmueble.
Beneficios fiscales
Existen otras condiciones y beneficios fiscales para la exención o deducción del pago del ISR.
Exenciones por herencia: Aplica solo hacia familiares directos. Desde 2014, esta reforma fiscal permite un ahorro significativo, llegando hasta el 2% del valor del bien inmueble.
Deducciones por créditos o intereses hipotecarios: Los pagos de intereses de créditos hipotecarios son deducibles de impuestos. Para esto, es básico conocer el régimen fiscal registrado en el SAT y realizar las declaraciones correspondientes. Se puede deducir hasta el 15% del ingreso anual o 5 salarios mínimos generales.
Exenciones por donaciones de vivienda: Las donaciones de inmuebles están exentas de impuestos solo para consanguíneos en primer grado: padre/hijos, no se permiten en ciertos estados para esposa o familiares en segundo grado de consanguineidad.
Deducción de gastos por mantenimiento: Todo lo relacionado con gastos de mantenimiento, mejoras o reparaciones de una propiedad pueden deducirse de impuestos. Por esto es sustancial facturar los recibos que comprueben estos gastos.
IVA acreditable al adquirir una vivienda: Los pagos del IVA relacionados con gastos para la adquisición o venta de un inmueble pueden ser deducibles al adquirir propiedades comerciales y habitacionales, facturas por renta, hotelería y/o transporte. Así como los gastos asociados con los trámites de compraventa, por esto es importante solicitar el complemento o factura al notario en el momento de la firma.
Es muy importante comprender el impuesto al vender una casa, las obligaciones para adquirir una vivienda, así como las exenciones y los beneficios fiscales, no solo para optimizar tus recursos, sino que también para crear una estrategia de tu inversión inmobiliaria.
Asesoría gratuita: 744 216 3833 (Whatsapp).
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